BANESA DHE TREGU I PASURIVE TE PALUAJTSHME

IMOBILIARET NË PIKIATË! Mapo 14.12.2012

Raportime, analiza, dhe opinione kanë mbushur kohët e fundit faqet e shtypit të shkruar, dhe jo vetëm ato, mbi krizën në fushën e ndërtimit dhe pasurive të patundshme. Mendime dhe shikime të ndryshme por që mbështeten në një fakt konkret, empirikisht të matshëm, atë të krizës në sektorin e ndërtimit të banesave. Sepse, më duhet ta them që në fillim, kemi të bëjmë me një krizë, përgjithësisht, të sektorit të ndërtimit të banesave dhe jo të ndërtimit në total. Megjithëse janë investime publike, ky sektor ndërton edhe sistemin rrugor kombëtar e lokal. Sistemet e kanalizimeve dhe ujësjellsave apo rrjetet e tjera të infrastrukturës inxhinierike apo sociale. Fabrika prodhimi, magazinimi apo objekte të tjera ekonomike. Biles edhe hotelet, baret, kafeteritë, restorantet e pabet luksoze. Sidoqoftë, ndërtimi i banesave ishte komponenti më i sukseshëm i kësaj industrie, në vitet 1995-2008. Dhe është e kuptueshme, rënia e një elementi (sidomos më i rëndësishmi) sjell implikim të të gjithës. Për të kuptuar më mirë arsyet e rënies së sektorit të ndërtimit të banesës duhen, për së pari, identifikuar konteksi dhe arsyet e prosperimit të tij. Thyerja e madhe e vitit 1991 i gjeti shqiptarët qiramarrës, nga shteti, të apartamenteve që vet kishin ndërtuar me punë vullnetare apo sipasojë e punës së keqpaguar në sektorë të tjerë. Ndërsa, një pjesë e vogël e shqiptarëve, banesat e të cilëve ishin ndërtuar para vitit 1944, kishin në pronësi vetëm muret dhe tavanet sepse trualli ku vendoseshin banesat ishte pronë e shtetit. Lëvizjet migratore ishin totalisht të kontrolluara, sidomos pas miratimit të Kushtetutës së vitit 1967. Kjo sillte një shpërndarje të forcuar të popullsisë në territor dhe, gjithashtu, të fondit të banesave. Një element tjetër, konteks formues, ishte edhe niveli i ulët i urbanizimit. Zonat rurale përmblidhnin rreth 74 % të popullsisë. Pas vitit 1992 qeverisja e djathtë ndërmorri, nën frymën neo-liberale, një sërë reformash privatizuese. Rezultati, disa qindra mijë individë/familje shqiptare u kthyen në pronare të banesave, ndërtesave dhe trojeve në të gjithë Shqipërinë. Gjithashtu, u krijua kuadri ligjor dhe institucional për funksionimin e tregut privat të tokës dhe ndërtesave (përfshirë banesat) dhe për sanksionimin e inisiativës private/sipërmarrëse. Tashmë pronarët ishin të lirë të shisnin –blinin apo shkëmbenin pronat e tyre në tregun e lirë të formuar. Zinxhirët e vendndodhjes së detyruar (pashaportizimi) u këputën dhe shqiptarët u gjendën të lirë të imigronin kudo nëpër Shqipëri apo edhe të emigronin nëpër botë, me synimin legjitim për një jetë më të mirë. Ky ishte konteksi, të paktën i përgjithësuar.
Por kush ishin arsyet? Së pari ishin kulturore. Për shqiptarët ishte në kufijtë e të paimagjinueshmes të mos posejdonin banesën ku jetonin. Një shprehje thotë: “pa shtëpi je askush, zëre se nuk je ” dhe për shqiptarët nuk kishte si ndodhte ndryshe. Së dyti ishte nevoja. Stoku i banesave ishte, si nga ana sasiore edhe nga ana cilësore, i mjerë. Diktatura kishte menduar për bunker, por jo për banesa. Lëzijet e popullsisë nga zonat rurale drejt atyre urbane dhe nga qytezat drejt qyteteve të mëdha, disafishonin këtë nevojë. Së treti ishin mundësitë financiare. Dhe këto ishin të shumëllojshme. Të ardhurat e fituara nga shitja e apartamenteve të privatizuara ishin një bonus i madh për këdo që aspironte për një banesë të re, moderne apo më të madhe. Ekonomitë dhe ndërmarrjet e vogla po zhvilloheshin, ato po siguronin kapitale për familjet, të cilat për së pari do përmirësonin kushtet e banimit. Emigracini masiv në perëndim, gjithashtu, kontribuoi financiarisht. Emigrantët ndërsa paguheshin si në Evropë jetonin si në Shqipëri. Me diferencat ndihmuan familjarët në atdhe apo investuan për një banesë në rast kthimi. Një e keqe e madhe që shoqëroi ecjen e shoqërisë shqiptare në këto vite ishte korrupsioni. I shtrirë me bazë shumë të gjerë ai i siguroi një kaste nënpunësish të nivelit të dytë e të tretë mundësinë për të investuar në blerje apartamentesh, të cilat ishin lehtësisht të padukshëm. Së katërti, kuadri ligjor rregullues. Rregullimet për inisiativën e lirë dhe sipërmarrjen mundësuan ngritjen e shumë ndërmarrjeve të vogla e të mesme për ndërtim. Dhe së fundi, kompromisi për të injoruar totalisht planifikimin. I tradhtuar nga të gjithë, planifikimi kaloi në mos ekzistencë dhe lejoi zhvillime të shpejta, vetëm sipas kërkesës së keqorientuar të shqiptarëve në treg. Dhe këto ishin arsyet, të paktën nën një shikim të opinionit. Urbanistika, në dimensionin shkencor të saj, përcakton nevojën e një qyteti për banesa të reja në dy aspekte. Së pari, rritja natyrore e popullsisë, që nënkupton diferencën midis lindjeve dhe vdekjeve të popullsisë së një qyteti dhe, së dyti, rritjen mekanike, që nënkupton lëvizjet e popullsisë nga një territor administrativ-politik drejt një tjetri. E para shkon, të paktën teorikisht, në përpjestim të drejtë dhe shkrehet në përqindje, e dyta varet nga konteksi politik, ekonomik dhe në mënyrë të vecantë social.

Në diktaturën komuniste, duke përjashtuar rastet e krijimit të qyteteve të reja industriale, rritja mekanike tentonte zeron. Sidoqoftë, ajo ishte totalisht e kontrolluar. Prishja e konteksit politik, ekonomik dhe social solli edhe rënien e kontrollit mbi këtë aspekt duke e kthyer atë në aspekt dominues. Ndërsa rritja natyrore shkonte në vijë të drejtë, rritja mekanike shkonte në kurbë, dhe duhet thënë, në kurbë shumë të fortë. Por, kurbat, sikurse kanë një ngritje të fortë kanë edhe një rënie të tillë. Ndodhi e pritshmja. Integrimi i shqiptarëve solli një qasje të re të tyre, kulturalisht, në lidhje me marrdhënien me banesat ku jetojnë. Nevoja për banesa të reja u zvogëlua në vite ndërsa ndërtoheshin pafund e kontroll të tilla. Emigrantët, tashmë prej vitesh si të tillë, nuk kishin më aspiratat e fillimit. Ata u integruan kulturalisht dhe ekonomikisht. Biles, përtej perceptimit, edhe të ardhuarat e korrupsionit dhe struktura e tij nuk janë më si shtatë vite më parë. Të gjitha këto arsye të rritjes së sektorit ranë apo u limituan dhe, kështu, ra sektori i ndërtimit të banesave. Rënia ishte e pashmangshme dhe e parashikuar vite më parë. Krizat, të vëzhguara në një këndvështrim më të gjerë, nuk janë produkt i kohës kur shfaqen. Ato, sikurse sëmundjet në trupin e njeriut, e kanë fillesën shumë kohë më parë. Rruga e shoqërisë, sikurse edhe ajo e shkencës, nuk është një vijë e drejtë por me zigzake. Diktatori e kishte gabim kur thoshte ‘shkojmë nga fitorja në fitorje’ sepse njerëzimi shkon nga humbja në humbje. Dhe humbjet shërbejnë për një fillim të ri. Prandaj, bisnesi i ndërtimit të mos shqetësohet për gabimet e të kaluarës që produktuan këtë realitet, por, të ristrukturojnë ndërmarrjet e tyre dhe ti përvishen punëve të tjera publike, për të cilat komuniteti ka nevojë dhe paguan.



STOKU I BANESAVE NË RREZIK. Mapo, 22.08.2013

E thënë sikurse në titull, koncepti ‘stoku i banesave’ nuk tërheq vëmendjen masive të shqiptarëve. Do të ishte kështu edhe në rastin kur në vend të fjalës angleze ‘stock’ të përdormin një fjalë shqip ‘gjëndja e magazinës’ apo ‘fond’. Por, do të tërhiqte menjëherë vëmendje nëse ne do të flisnim për shtëpinë e dikujt në mënyrë specifike. Vecanërisht, nëse personi specific do të ishte ndonjë VIP, i tipit të ndonjë këngëtare bashkëkohore apo banor i big brother-it. Biles, do të tërhiqte vëmendje të madhe edhe nëse flisnim për fustanin apo kapelen e ndonjë VIP-i. Por ne nuk do të flasim për këto. Megjithëse nuk mund t’a përkufizojmë si shumë interesante, ne do të flasim për banesat e shqiptarëve. Për të gjithë shqiptarët dhe për të gjitha banesat, së bashku. Sepse, pothuajse të gjithë ne kemi nga një, biles disa nga ne kanë disa. Pra logjikisht, kush më shumë e kush më pak, të gjithë duhet të jemi të interesuar të dimë. Vecanërisht kur opinionet tregojnë një lidhje shumë të fortë shpirtërore të secilit prej nesh me banesat apo prona të tjera të paluajshme, dhe, kur në një shkrim të opinionit pozohet një rrezik potencial për to. Censusi i viti 2011 tregon se stoku i banesave në Shqipëri, në dimensionin sasior, është rritur ndjeshëm në dekadën e parë të këtij shekulli. Shumica dërmuese e shqiptarëve jo vetëm poseidojnë një banesë, por një pjesë e konsiderueshme e tyre, kanë në pronësi edhe nga një banesë të dytë, të lokalizuar në të ashtu quajturat zona turistike. Në fakt, ky informacion që vjen nga censusi, nuk na gjen të cuditur sepse të gjithë ne shohim përditë sesi lartësohen ndërtesa të reja apo ekzistuese, me apo pa leje. Vecanërisht në zonat urbane apo turistike të Shqipërisë. Braktisen banesa në fshatra apo qëndra të vogla urbane, të cilat shkretohen në mënyrë paralele me gjallërimin e 2-3 super-qyteteve shqiptare. Ndërkohë, për të njëjtën periudhë dhjetvjecare shqiptarët, gjithashtu, kanë investuar shumë në dimensionin e brendshëm të apartamentet e tyre. Kanë risuvatuar muret, i kanë patinuar ato. Kanë shtruar dyshemetë me pllaka moderne apo i kanë veshur me parket ato. Kanë ndryshuar pajisjet e tualetit. Kanë ndryshuar disa herë mobiljet. E thënë shkurt, kanë investuar për modernizimin dhe rinovimin e brendshëm të banesave të tyre.
  Por ka një gjë për të cilën nuk flet dot censusi. Të paktën në mënyrë përshkruese dhe shtjelluese, censusi nuk mund të flasi për sipërfaqet dhe volumet e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit. Nuk di të them nëse është kështu në të gjithë botën, por të paktën për Shqipërinë kështu është. Sepse, censusi, është një matje që nis nga individi dhe familja e tij dhe vazhdon me atë që ata poseidojnë në vetvete. Por, ata poseidojnë, kësaj here në bashkëpronësi me fqinjët, edhe taracën, kafazin e shkallës, ashensorin, oborrin e përbashkët të ndërtesës së banimit. Sëbashku zotërojnë edhe fasadat e pallatit ku banojnë. Edhe tubacionet e ujësjellësit, edhe kanalizimet e largimit të ujrave të ndotur, edhe rrjetin e furnizimit me energji, edhe rrjetin e telefonisë, edhe rrjetin kabllove televizivë. Të paktën është kështu sipas atyre pjesëve/dispozitave të ‘dakortësive sociale’ apo ‘kontratës sociale’ të shqiptarëve, që flasin për këtë temë. Gjithashtu, legjislacioni kujdeset të theksojë se është kështu përsa kohë nuk është përcaktuar ndryshe në ‘kontatën mes palëve të përfshira në të’, si një produkt i një shkëmbimi të lirë, mes agjentësh të lirë, në një vend të lirë. Pra shqiptarët, sipas të matjesh empirike, investojnë në blerje apartametesh të reja dhe në mirëmbajtjen e tyre. Po për sipërfaqet e bashkëpronësisë kush mendon? Ndërsa kemi apartamente gjithmon e më shumë në numër dhe gjithmon e më moderne në njësi individuale, duket se askush nuk mendon për sipërfaqet që i lidhin këto apartemente. Sipërfaqet që i kthejnë nga apartamente në pallate. Dhe jam duke folur praktikisht sepse ligjislacioni (në konteksin teorik) i ka dhënë zgjidhje prej kohësh këtij problemi. Dhe është një problem. Në regjimin e kaluar kjo cështje ishte zgjidhur shumë thjeshtë sepse të gjitha banesat shumë familjare (pallatet), ishin në pronësi të shtetit. Dhe shteti, nëpërmjet një ndërmarrje të quajtur Komunale Banesa, kujdesej njësoj si për banesat edhe për sipërfaqet e përdorimit të përbashkët në ndërtesat e banimit. Me përjashtime të vogla, kur dikush kishte mik apo të afërt shefin apo përgjegjësin, kur dikush i jepte ndonjë drekë të mirë bojaxhiut apo kur bëhej fjalë për shtëpinë e ndonjë ‘shoku me përgjegjësi’, të gjitha banesat mirëmbaheshin njësoj dhe po kështu sipërfaqet e bashkë-përdorimit nuk liheshin pas dore. Dhe kishte kuptim, sepse shteti ishte pronar i të gjithës. Por sot nuk është më kështu. Sot pronarë të banesave janë familjet e vecanta kurse pronarë të sipërfaqeve të bashkëpronësisë janë të gjithë familjet së bashku. Kështu, ndërsa mirëmbajnë, rinovojnë dhe modernizojnë banesat e tyre duhet të bëjnë të njëjtën gjë për pjesën tjetër të ndërtesave. Por këtu ka një problem. Ndërsa, investimet për mirëmbajtjen e banesave bëhen nga buxhetet e vecanta të familjeve, investimet për mirëmbajtjen e bashkëpronësisë duhet të bëhen nga investime të përbashkëta. Ky është problemi dhe duhet zgjidhur. Në teori duket shumë e thjeshtë, sepse në fund të fundit megjithëse në bashkëpronësi me të tjerë cdo pronar apartamenti është edhe pronar i sipërfaqeve të përbashkëta. Dhe si i tillë, i takon të investojë në mirëmbajtjen e tyre. Në një rast hipotetik, ndërsa zotëron 70 m2 sipërfaqe apartament, zotëron edhe një të njëzetën e 1400 m2 sipërfaqe të truallit mbi të cilin është ndërtuar pallati, kafazit të shkallëve, ashensorëve dhe tarracës së ndërtesës. Me një arithmetikë të thjeshtë është e kuptueshme se i duhet të investojë në mirëmbajtjen e sipërfaqeve të bashkëpronësisë po aq sa për apartamentin. Dyshoj që ka shqiptar që me vullnet të lirë e bën një gjë të tillë. Po ju?
  Dhe kështu vijmë te produkti i problemit. Te kërcënimi. Te rreziku. Ndërsa mendojmë se po pasurohemi në prona të paluatshme. Ndërsa posejdojmë nga një apo dy apartamente, nuk po kuptojmë se, në fakt, po rezikojmë të kthehemi në të pastreh. Sepse, mos investimi në mirëmbajtje të sipërfaqeve të bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit sjell vjetërimin e tyre. Dhe vjetërimi i tyre i vazhdueshëm sjell degradimin deri në mos-qëndrueshmëri. Dhe mos-qëndrueshmëria, vecanërisht në këtë rast, nuk është vetëm vizuale, sociale apo mjedisore. Ajo mund të shkoj deri në mos-qëndrueshmeri mekanike. Sigurisht, unë nuk jam duke thënë se kjo po ndodh tani, mund të kalojnë dekada që kjo të ndodhi, por nëse vazhdojmë në këtë rrugë të jemi të sigurtë se atje është finishi. Sikurse, një gjerdan me perla të bashkëvendosura në një fill në kalbje e sipër mund të shpërbëhet një ditë, ashtu është edhe situata e stokut të banesave që ne po i trashëgojmë fëmijëve tanë. Dhe këta, fëmijëve të tyre. Por deri kur? Vitet kalojnë shpejt.



TAKSA PROGRESIVE  DHE TREGU I BANESAVE. Mapo, 13.01.2014

Pas vitit 1991, një set reformash liberalizuese dhe demokratizuese në sektor të ndryshëm të ekonomisë dhe të drejtave të njeriut sollën krijimin e tregut të banesave në Shqipëri. Një sërë faktorësh të tjerë ndikuan në mënyrën e krijimit dhe modelin e krijuar të këtij tregu, shumë të rëndësishëm për ekonominë kombëtare që prek cdo familje shqiptare në mënyrë të drejtpërdrejt. I një rëndësie të vecantë ishte faktori kulturor. Për ballkanasit në përgjithësi dhe për shqiptarët në vecanti, poseidimi i banesës ku jetojnë nuk është vetëm një cështje ekonomike. Ajo është, për së pari, një cështje dinjiteti. Faktori ekonomik ndikoi, gjithashtu. Pas një sërë privatizimesh u krijuan kapitalet e para për një kërkesë në tregun e banesave. Korrupsioni ishte një faktor shumë i rëndësishëm në krijimin dhe rritjen e këtij tregu. Para’ të grumbulluara nga zyrtarë do t’i shtoheshin kërkesës “nevojtare”, në tregun e banesës. Imigracioni i fortë, nga zonat rurale apo qytetet e vogla drejt qyteteve të mëdha, do të ishte gjithashtu një factor në rritjen e kërkesës. Niveli i lartë i remitancave, para të ardhura nga emigracioni i jashtëm do të mbushnin flluckën e një kërkese ekstra të madhe për banesa në një treg të ri të sapo formuar. Kështu, për një periudhë pesëmbëdhjet vjecare, u krijua dhe u rrit me shpejtësi kërkesa në tregun e banesave. Dhe, sikurse shumë kërkues në shkencën ekonomike na kanë vërtetuar teorikisht, ky treg i tregoi shqiptarëve në mënyrë empirike se nëse ka një kërkesë, kapitali do të gjej gjithmon një rrugë që ti përgjigjet pozitivisht, pavarësisht sa e madhe është kërkesa apo barikadat burokratike. Produktet e kësaj mënyre zhvillimi ishin të shumta, por më i spikaturi ishte fakti se industria e ndërtimit u kthye në industrinë më të rëndësishme të vendit në këto vite tranzicioni, edhe ekonomik. Trendi i rritjes së këtij sektori, përgjatë perriudhës 1993-2007, ishte aq i fortë saqë “premtonte” për të njëjtin trend dalës. Një rënie pikiatë, nëse faktorët që kishin krijuar flluckën e kërkesës do të tkurreshin apo zvogëloheshin, sikurse të gjithë treguesit parashikonin.
Për shumë arsye logjike dhe të pritshme faktorët që ndërtonin kërkesën erdhën dhe u tkurrën pas vitit 2007 dhe në vazhdim. Por industria e ndërtimit të banesave nuk do të dorëzohej kaq shpejt. Nëse faktorët e natyrshëm do të tkurreshin, elita e këtij bisnesi do të “shpikte” një tjetër. Kështu, ndërsa kërkesa reale në treg për apartamente ulej industria vazhdonte të prodhonte. ‘Triku’ i shpërndarjes së riskur dhe kostove me blerësit e interesuar dhe angazhuar që në themel u zëvendësua me ‘trikun’ e një instrumenti ekonomik. Apartamentet, ndërsa ndërtoheshin në mungesë kërkese, ndryshonin pronësi nga ndërtuesi te furnitorët e lëndëve të para të ndërtimit. Nëpërmjet ‘klering’ furnitorë apo ofrues shërbimesh paguheshin në natyrë. Me apartamente. Kështu u krijua një klas e tërë sipërmarrësish dhe ndërmarrjesh në mungesë kapitali por në pronësi apartamentesh.
Kjo është arsyeja që raportimet e ndryshme mbi stokun e banesave të pashitura nuk janë të saktë. Ai është shumë më i madh se c’ka paraqitet, sepse apartamentet e shkëmbyera nëprëmjet ‘kleringut’ konsiderohen apartamente që kanë arritur te përdoruesit. Cka nuk është reale. Shumica dërmuese e këtij grup-stoku janë të pabanuara dhe në cdo moment pritet të hyjnë në treg. Hyrja e tyre në treg do të tejprishi akoma më shumë disekulibrin e apartamenteve për shitje dhe blerësve potencial. Raport që prej vitesh tashmë është në fije të perit për të krijuar një krizë të fortë në këtë sektor dhe c’vlerësime masive të apartamenteve dhe pronave të patundshme në përgjithësi. Situatë kjo e shmangur prej vitesh nga bllokimi i dhënies së lejeve të ndërtimit në qytetet kryesore të Shqipërisë. Mungesa e dhënies së lejeve të reja për ndërtimin e apartamenteve (ndërtesave të banimit) duket se ka qënë pengesa kryesore që tregu i pasurive të patundshme dhe cmimi i banesave të mos ketë rrënie të thellë. Dhe kjo për një arsye të thjeshtë. Në mungesë oportuniteti për të investuar në ndërtime të reja, bisnesi i ndërtimit (por jo vetëm) nuk i ka nxjerë në treg apartamentet e ndërtuara më parë. Por i ka mbajtur në “paradhomën e tregut”. Atje ku duket sikur janë në treg por nuk janë vërtet sepse mekanizmat e tij që rregullojnë cmimin sipas raportit ofert-kërkes nuk veprojnë dot. Nuk veprojnë dot sepse cmimi ka qënë i panegociushëm. Dhe do jetë i tillë përsa kohë shitja nuk është e nevojshme. Përsa kohë ndërtuesit nuk i duhen kapitale të lira për investim të ri apo mbajtja në pronësi e apartamenteve nuk ka kosto për bisnesin. E logjikshme, apo jo? Pse u dashka të tregtohet një pronësi me cmim të ulët, mbajtja e të cilës nuk ka kosto ndërkohë që paratë nuk të duhen?
  Sistemi i ri fiscal duket se do ta prishi këtë ekulibër të brishtë. Taksat e reja dhe rritja e atyre të vjetra, në mënyrë të pashmangshme do vështirësojë mbajtjen në “paradhomën e tregut” të këtyre dhjetëra e dhjetëra mijë apartamenteve të pashitura. Rezultati praktik i një politike pesëmbëdhjet vjecare të industrisë së ndërtimit dhe kësaj politike një vjecare të taksimit të rritur do të jetë një krizë potenciale në tregun e pasurive të paluajtshme. Efektet e saj për cdo familje shqiptare do të jenë përtej të pëlqyeshmes. Dhe kjo do të jetë një arsye më shumë, pse nuk duhej kaluar në një sistem progresiv taksimi. Pse, nuk duhen rritur taksat.



PESË VALËT E SPEKULIMIT NË TREGUN E PASURIVE TË PALUAJTSHME. Mapo, 08. 11. 2017

Cudia më e madhe në tregun e imobiliareve është dinamika e cmimeve. Megjithëse mundësia për tu pajisur me një leje ndërtimi ka pësuar oshilacione të forta, cmimet nuk kanë ndryshuar në të njëjtën perspektivë. Asnjë vëzhgues i tregut të lirë nuk do ta shpjegoj dot këtë fakt empirik. Nuk e shpjegon dot, më vete, as mungesa e planifikimeve urbane dhe e politikave kombëtare territoriale. Ajo që ka ndodhur është fakti se produktet e këtij sektori asnjëherë nuk kanë qënë plotësisht në treg, por i janë dorëzuar pesë valëve të spekulimit me Atdheun, qytetet dhe konsumatorët. Ne i kemi prekur edhe më parë këto pesë valë, por sot do ti trajtojmë eksluzivisht.   

Në valën e parë, të quajtur nga unë ‘shitja e ajrit’, blerësi blente premtimin për një banesë me një cilësi të caktuar, ndërkohë që banesa nuk ishte ndërtuar akoma. Shumëkujt i kujtohet, por pakkush e ka kuptuar dëmin që i erdhi Atdheut territorial prej boshatisjes së qëndrave ekzistuese të banimit nga imigracioni, dhe dimensionit urban të qyteteve që u lëshuan apo pushtuan nga banorët në tranzit banimi. Sidoqoftë, janë të shumtë konsumatorët e këtij tregu ‘presale’ që nuk e morën atë cilësi, sasi e vendndodhje të apartamentit që kishin parapaguar. Kështu që, ose ju dorëzuan “fatit” që i kishte rënë, ose e pranuan atë “fat” pas zvarritjes me vite nëpër gjykata.

E dyta ishte ‘shitja me klering’, ku ekipeve apo ndërmarrjeve që ofronin shërbime, punime apo materiale ndërtimi u ofroheshin si pagesë sipërfaqe në ndërtim. Kjo valë ju kujtohet më mirë të përfshirëve në këtë skemë, të cilët megjithëse sot janë zotërues të disa apartamenteve apo hapsirave të shërbimit, mbeten në vështirësi jo vetëm të bëjnë investime për të zgjeruar dhe modernizuar aktivitetin, por edhe për të përballuar jetesën e përditshme. Produktet e kësaj vale i ndjejnë edhe blerësit të cilët gjejnë në treg të njëjtën ofertë me dy cmime të ndryshme. Sidoqoftë, edhe nga kjo valë spekulimi, e dëmtuara më e madhe mbetet Shqipëria territoriale dhe urbane.  

Vala e tretë ishte dhe mbetet ajo e ‘shitjes për panoramën’ më të mirë. Përgjatë saj ofrohen apartamente e dyqane në objekte të ndërtuara “kallkan” me vijat bregdetare, parqet urbane, pyjet natyrore, bregliqenet apo breglumenjtë. Ishte kjo valë që inkurajoi zhvillimin e industrisë së “turizmit”, produkti i së cilës është i qartë për këdo: as urbane dhe as turistike. Një miks i shëmtuar që shkatërroi mundësinë për të zhvilluar një industri shumë produktive për ekonominë kombëtare. Ajo dëmtoi edhe blerësit, kur krenarisë së një banese ‘me panoramë të shkëlqyer’ ja zinte vendin mjerimi i shëmtisë së pallatit që ndërtohej midis dritares së tij dhe panoramës.

Vala e katërt e spekulimit në tregun e pasurive të paluajtshme sapo ka filluar. Unë e kam quajtur ‘shitja për luks’ dhe ka të bëjë me modelin e tejshtrirjes së re drejt periferive por pa ekuilibuar më parë shtrirjet ekzistuese urbane. Shembuj gjen në cdo komunë, por më përfaqësuesi është ‘Bulevardi i Ri’. Ky model na barazon me virusin, që në mënyrë ciklike, pasi konsumon e shkatërron cdo burim natyror të një mjedisi e braktis atë për të pushtuar në një mjedis tjetër. Përvec Atdheut dëmtohet cdo familje që zotëron një pronë në zonat ekzistuese të qytetit, përfshirë ata që për një cilësi më të mirë jetese blejnë një pronë të re pa shitur më parë të vjetrën.

‘Rrokada e pronarëve’ është vala e pestë. Ajo është premtuar nga arkitekti i Planit të Tiranës, z. Boeri dhe ka lidhje me atë që ky e quante ‘zhvendosje të të drejtave volumetrike’, apo ‘transferta e të drejtave të zhvillimit’ sikurse e quanin shpikësit e tij amerikanë. Ndryshe nga varianti original, ky i yni nuk ndërmeret për të konservuar territoret natyrore por për të justifikuar dëmet e shkaktuara nga mënyra e zhvillimit të lejuar në bumin ndërtimor të viteve 2000-2010. Pa eksploruar me instrumenta të tjerë, kjo valë do të detyrojë zhvendosjen e të drejtave të zhvillimit të pronarëve të vjetër në periferi, në përfitim të pronësive të reja të krijuara gjatë kësaj periudhe.    

Të pesta këto valë të spekullimit në tregun e pasurive të paluajtshme, që kanë karakteristika individuale, shfaqen të unifikuara, për sa i përket, asaj të keqe të madhe që kanë prodhuar dhe do të prodhojnë në vijim. Janë këto valë, arsyeja që cmimet e banesave dhe njësive të shërbimit, dinamika e zhvillimit të tyre dhe kërkesa konsumatore nuk shkojnë në një trend logjik. Grushti i njerëzve që vendosin, apo oligarkët sikurse i identifikojmë së fundi, nuk lejuan që mbiprodhimi të shkaktonte humbje për ta, por ja shkarkuan këtë dëm Atdheut territorial, dimensionit urban të qyteteve dhe mbajtësve të titujve të pronësive të vjetra, të krijuara rishtas dhe në zhvillim e sipër.

KANABISI SI VALA E GJASHTË E SPEKULLIMIT NË TREGUN IMOBILIAR! Mapo, 26. 10. 2018

Nëse do të bënim një intervistë të strukturuar me pyetjen e parapërcaktuar ‘kush është problemi më i madh i Tiranës urbane?’, shumica dërmuese e të intervistuarve do të jepnin të njëjtën përgjigje. Ata do fajësonin ndërtesat e shumta që janë lejuar të ndërtohen në Tiranën post-komuniste. Pra, për perceptimin e gjerë publik, në Tiranë janë ndërtuar më shumë godina sesa është e pranueshme, që një qytet të funksionoj normalisht në shërbim të qytetarit. Këtë perceptim e vërteton si fakt edhe vëzhgimi statistikor, sipas të cilit në Shqipërinë postkomuniste janë ndërtuar më shumë se 1 milion ndërtesa dhe banesa të reja. Kjo shifër nuk është teknikisht e saktë përderisa nuk ekziston një matje empirike, por sidoqoftë është një shifër afër faktit. Në Shqipëri janë ndërtuar mbi 400 mijë ndërtesa e banesa paleje apo shtesa paleje në ndërtesat me leje, pa llogaritur këtu lejet e shumta të dhëna nga njësitë e qeverisjes vendore në këto 25 vite.

Përbri kësaj gjendet edhe një fakt tjetër, sot në Tiranë dhe në gjithë qytetet e Shqipërisë ka me dhjetëra mijë apartamente apo njësi shitjesh e shërbimesh të pashitura. Edhe ky është një fakt i pa matur saktësisht, por vëzhgimet mediatike që i referohen deklaratave të ardhura nga sektori i ndërtimit të banesave raportojnë për një stok të konsiderueshëm. Mirëpo, ajo që e bën kritike këtë stok të pashitur është metodologjia nëpërmjet të cilit përcaktohet. Për raportimet mediatike por edhe për sektorin e ndërtimit të banesave, imobiliare të pa shitura konsiderohen vetëm ato që ndërtuesit apo investitorët nuk kanë shitur akoma! Pra, atë sasi banesash dhe njësi tregtare apo shërbimesh që kompanitë e ndërtimit kanë në ‘magazinë’ dhe që ju rëndon në bilancet e tyre financiare. Ata, nuk llogarisin stokun, që konsiderohet i shitur për sipërmarjen ndërtimore, por që janë në tregun e pasurive të patundshme dhe mbeten në pritje për tu shitur te përdoruesi real.

E kam fjalën për stokun e banesës, që ju nënshtrua asaj që e kemi quajtur vala e dytë e spekulimit në tregun e pasurive të paluajtshme, apo shitjet me klering, ku nënkontraktorë të ndryshëm, si ekipet e suvatimeve, bojaxhinjve, prodhuesve e motuesve të dyer-dritareve apo të tjerë si këta, u paguan për materialet ndërtimore apo punimet e bëra nëpërmjet produktit përfundimtar . Është e kuptueshme që edhe ky stok është dhe mbetet në shitje, përderisa një bojaxhi nuk mund të jetojë në 10 apartamente në të njëjtën kohë. Logjika e thjeshtë të thotë se edhe kjo sasi duhet të llogaritet si i pashitur, cka e rrit shumë stokun e produkteve ndërtimore në treg. Po të shtojmë këtu edhe banesat apo njësitë tregtare e të shërbimeve që ndodhen në duart e pronarëve të truallit ku është zhvilluar objekti, dhe për kontributin e tyre në këtë zhvillim janë ‘paguar’ me një përqindje mbi sipërfaqen e ndërtuar, na del se stoku real i imobiliareve në treg është i frikshëm.

Nëse i bëjmë një sintezë të gjithave sa përmendëm më sipër, arrijmë në dy përfundime të padiskutueshme! Së pari, ne kemi rritur me rreth 1 milion banesa e ndërtesa të reja stokun e imobiliareve ndërsa jemi zvogëluar me rreth 500 mijë banorë popullatën në këto vite tranzicioni. Pra, nëse në 1990 ishim 3.2 milion banorë në një stok të caktuar banesash sot jemi 2.7 milion banorë në një stok imobiliaresh të shtuar në mënyrë ekstravagante. Në këtë kuptim, më së paku, ne e kemi shteruar urinë për apartamente të reja, me hapsira më të mëdha dhe moderne që lindi me ndryshimet politike, sociale dhe kulturore të vitit 1990-të. Përtej këtij opinioni, si një përfundim i dytë, vjen fakti se ne nuk kemi më nevojë për të ndërtuar banesa të reja sepse kemi një stok të madh që mbetet në treg. Atherë, kush e ushqen këtë cmenduri të një grushti zyrtarësh dhe sipërmarësish që po ndërtojnë edhe disa qindra mijë apartamente dhe njësi tregtare të reja?!

Përgjigjja është një e vetëm një: kanabisi i prodhuar dhe i tregtuar me shumicë në vitet e fundit ka krijuar kapitale të lira për të cilat kërkohen hapsira investimi. Asgjë tjetër nuk mund ta shpjegoj këtë shmangie nga ligji i parë i ekonomisë së tregut të lirë: ofertë-kërkesa! Nëse në treg ka me shumicë ‘ofertë’ e mbetur pa shitur, të këmbëngulësh të prodhosh një ofertë shtesë në një sasi edhe më të madhe është një budallik që asnjë fëmijë nuk do ta bënte. Mirëpo, grushti i njerëzve që i zotërojnë këto kapitale të lira dhe vendimarrësit politik janë totalisht të paaftë të zhvillojnë modele të reja zhvillimi ekonomik, dhe në këtë mënyrë edhe për mundësive të reja investimesh, kështu që i kthehen të vetmes gjë që dijnë të bëjnë më mirë: ndërtojnë pallate e kulla! Vetëm kapitale të krijuara në këtë mënyrë nuk të dhimbsen ti investosh në një treg ku kërkesa është drejt zeros përderisa blerësit po largohen nga Shqipëria; kurse oferta rritet cdo ditë. 

DREJT KRIZËS APO NJË VALE TJETËR TË SPEKULIMIT ME IMOBILIARET? Liberale, 24. 02. 2020

Përtej nismës së pedagogëve, të cilët duket se e kanë të vështirë të kuptojnë se opinione mund të ketë shumë megjithëse e vërteta është vetëm një; këto ditë u njoha me një nismë tjetër. Me një nismë që origjinalizon nga njohuritë empirike dhe që prodhon dicka të vlefshme për shoqërinë shqiptare. Sigurisht që edhe kjo kërkon interpretim, i cili në cdo rast është opinion, por gjithashtu shërben si bazë për të kuptuar një realitet shumë të rëndësishëm për familjet që zotërojnë një banesë apo synojnë një të tillë në Tiranë. E kam fjalën për ekipin e shkëlqyer të medias Celësi dhe projektin e tyre Keydata, i cili na njeh me ecurinë e cmimeve të banesave në Tiranë!  

Nëpërmjet revistës Monitor, edhe kjo një nismë shumë e dobishme e sipërmarrjes private, përvecse brilante në sektorin e ekoninomisë në të cilin ajo është e fokusuar; u njoha me disa nga gjetjet më të rëndësishme të Keydata, për tregun imobiliar në Tiranë. Për shkrimin e sotëm, i cili sikurse të gjithë të tjerët mbetet i opinionit, kam diferencuar dy gjetje: së pari se cmimet e banesave në Tiranë nga viti 2005 janë rritur 1.5 herë, ose në masën 66%; së dyti se rritja ka qënë e njëtrajshme, përvecse periudha midis viteve 2005-2007 dhe 2017-2019 në të cilat cmimet pësuan rritjen më të madhe, periudhave 2009-2010 dhe 2014-2015 ku cmimet nuk ndryshuan, dhe 2011-2014 ku indeksi i rritjes ishte më i ulët, e thënë ndryshe cmimet u rritën më pak.

Thënë këto nuk kemi thënë asgjë të re, sepse kushdo mund ti gjej këto të dhëna te Keydata apo të koncentruara te Monitor. Ajo që mund të shtohet është interpretimi i këtyre të dhënave nga ‘historia’ e zhvillimeve territoriale që ka kaluar vendi. Mbetja në stanjacion e cmimeve të banesave në Tiranë përputhet plotësisht me fazën transitive të dy ligjeve të miratuara për sektorin e zhvillimit të planifikuar territorial të vendit, sepse vet ligjet detyronin një moratorium ndërtimor, që do të thotë se nuk lejohej që autoritetet shtetërore të jepnin leje ndërtimi. Me një fjalë, vetëm në periudhën ku shteti nuk lejonte ndërtime të reja në Tiranë, cmimet ngelën të palëvizuara. Nuk u ulën, sikurse ndodh me cdo produkt tjetër në treg, që i përgjigjet rregullit të ofertë-kërkesës, sipas të cilit nëse nuk ka sasi të re të produktit në treg, rritet cmimi i ekzistuesit.

Ato thjeshtë mbeti në vend, që me lehtësi do të thotë se mungon kërkesa, apo më sakt, kërkesa barazohet me ofertën në treg. Pse ndodh kështu, do ta shohim më tej, pasi të bëjmë edhe një dallim tjetër. Periudha pas tranzicionit të ligjit “demokrat” është identifikuar nga gjetjet e Keydata, si një periudhë me rritje të moderuar, pra një rritje e ulët në lidhje me mesataren e rritjes përgjatë gjithë periudhës 15 vjecare, shumë më e ulët se rritja në vitet e pikut, por gjithësesi më e lartë se stanjacioni i viteve të moratoriumeve. Kurse, në periudhën pas trazicionit të ligjit “rilindas” cmimet u rritën më shumë se në cdo periudhë tjetër përgjatë viteve në studim.

Megjithëse ky ishte një interpretim minimalist, disa gjëra mund ti kuptojmë me lehtësi prej tij. Së pari se, në një analizë krahasuese ligji i vitit 2009, që në këtë shkrim edhe për provokim partiak, e quajtëm ligji “demokrat” i shërben më mirë interesit të familjeve dhe shoqërisë shqiptare sesa ligji “rilindas”. Sigurisht, jo vetëm për këtë shkak, por për një rrjet të gjerë arsyesh, shoqëria shqiptare, nëpërmjet institucioneve të saj, në kohën më të parë kur këto institucione të jenë të sajat, jo të kastës sunduese, duhet të draftojë një ligj të ri për planifikimin dhe zhvillimin territorial. Ky ligj duhet të mbrojë interesat e tyre, sigurisht jo vetëm intersat ekonomike, por edhe politike që kanë lidhje me përfshirjen e tyre në proceset planifikuese dhe të vendimarrjes.  

Dicka tjetër që mund të kuptojmë nga ky interpretim i thjeshtëzuar, është fakti se ekzistojnë disa instrumenta okultë, nëpërmjet të cilave kasta sunduese, ka kontrolluar dhe manipuluar me sukses mekanizmin e tregut të lirë të ofert-kërkesës. Kjo është shumë e qartë nga marrdhënia që kanë dinamika e cmimeve me periudhat e moratoriumeve apo periudhat ku janë dhënë leje ndërtimi. Në fakt, edhe kjo nuk është një gjë e re, kjo cështje është trajtuar në disa shkrime, ku modestisht dhe në gjuhën e opinionit, janë prezantuar gjashtë valët e spekulimit në tregun imobiliar, të cilat kanë dëmtuar: dimensionin territorial të Atdheut; dimensionin urban të qyteteve, por edhe ekonominë e cdo pronari të vjetër, të ri apo aspirant si i tillë, të një pasurie të paluajtshme.

Gjithcka që u tha deri tyani ka lidhje me të shkuarën, kurse ajo që vërtet vlen për familjet dhe shoqërinë shqiptare, është parashikimi për të ardhmen. Në gjuhën e opinionit, mund të thuhet se tregu i pasurive të paluajtshme do të hyj në krizë. Kjo është më e pakta por e sigurtë. Kurse ajo që nuk mund të thuhet me siguri është koha kur kjo flluckë do të plasi, tani apo pas disa vitesh, sepse kjo varet nga kasta sunduese. Do ishte më mirë të kishte shpërthyer në mes të viteve 2000-ë, përderisa fllucka ishte e vogël edhe dëmet do të ishin të tilla. Atë e shtynë gjashtë valët e spekulimit okult, dhe mund ta shtyjnë përsëri vetëm ato, apo ndonjë valë e re që mund të shpiket.   

IMOBILIARET E TIRANËS, TË BERLINIT DHE NJË LEKSION NGA ËASHINGTON D.C.! Liberale, 16. 03. 2020

Cuditë nuk kanë të sosur në këtë vendin tonë të vogël, ndërsa një qytetari nuk i lejohet të përdori automjetin as për të shkuar të vizitojë prindërit apo për ndonjë detyrë akoma më urgjente, mjetet e ndërtimit  shëtisin dhe stacionohen kudo nëpër qytet. Njësoj si pak muaj më parë, kur e gjithë popullsia e Tiranës dhe Durrësit u sulmua nga tërmeti, e vetmja që punonte ishte industria e ndërtimit! Duket sikur e vetmja gjë që dijmë të bëjmë, jo vetëm në kohë të paqtë por edhe në këto ditë të frikshme, është të betonojmë. Ndërsa popullsia e vendit zvogëlohet, ekonomia kombëtare tkurret dhe ajo familjare tretet, cmimet e apartamenteve në Tiranë rriten pa tavan!

Aq shumë u rritën cmimet e imobiliare në Berlinin e Gjermanisë së madhe, saqë e detyruan qeverinë vendore të ndërhyj në tregun e lirë. Ajo vendosi të bllokoj për pesë vjet rritjen e mëtejshme të cmimeve të qirave për rreth 1. 5 milion banesa të qëndres së qytetit. Për opozitën e atjeshme, por edhe  për mua, kjo është një masë socialiste që më shumë do prishi punë, sesa do të rregulloj, por le ti lëmë gjermanët sovran të fatit të tyre, e të shohim punët e vendit tonë të vogël.

Sepse, megjithëse duket si e njëjta dukuri në tregun e pasurive të paluatshme, ka disa dallime evidente. Së pari, në Berlin po rriten vetëm cmimet e zonës qëndrore të qytetit, dhe jo si në Tiranë ku cmimet po rriten kudo. Së dyti, popullsia e Berlinit po rritet sikurse e gjithë popullsia e Gjermanisë për shkak të migracionit hyrës, dhe jo si në Tiranën e Shqipërisë që po shpopullohet nga emigracioni. Dhe së treti, në qendrën e Berlinit cmimet rriten sepse qeveria lokale as nuk mund ta mendojë e jo më të japi leje për ndërtime të reja, kurse në qendrën e Tiranës duket se ndërtimi i kullave është aktitiviteti i vetëm ekonomik, social dhe kulturor që kryet së fundmi!

Përvec dalimeve ka edhe një të përbashkët, sepse edhe qeveria lokale e Berlinit edhe qeveria lokale e Tiranës, e ndjejnë veten si ‘pronarë të Epërm’, për të përdorur një term të Herbert Spenser, të pronësive private në qytetet e tyre, dhe kështu i njohin vetes të drejtën të ndërhyjnë në tregun e lirë. Administrata  e Berlinit mendon se mund të pengoj pronarët e paktë të banesave të rrisin cmimin e qirave, duke ndihmuar shumicën e qytetarëve që nuk paguajnë dot qiratë e rritura! Por edhe, administrata e Tiranës mendon se mbart të drejtën të rrezikoj c’vlerësimin e pronësive të shumicës së qytetarëve, për të preferuar me leje ndërtimi një pakicë ndërtuesish!

Mirëpo edhe në këtë ka një dallim thelbësor, sepse në Berlin po synohet të mbrohet shumica duke dëmtuar pakicën, kurse në Tiranë është e kundërta, po synohet të ndihmohet pakica duke dëmtuar shumicën, por sidoqoftë nuk është ky thelbi. Thelbi i shkrimit të sotëm është tregojë se, sa herë ndërhyn qeveria në punët e tregut, vecanërisht në atë të pasurive të patundshme, dhe akoma më shumë kur ndërhyn si në rastin e Tiranës, kriza e atij tregu është thjeshtë cështje kohe.  

Të paktën këtë leksion morrëm, ose më sakt duhet të kishim marrë nga kriza e financave të larta, të nisur në Ëashington D.C., për tu shpërndarë në të gjithë botën në vitin e mbrapsht 2008-të.

Sikurse cdo krizë tjetër, edhe ajo që shpërtheu në 2008, porse nisi të formësohej që në vitin 1992. Dhe ky është leksioni i parë që duhet të marrim për krizat, megjithëse shumë i vjetër, për ne shqiptarët nuk është leksion aq familjar. Krizat ekonomike gjithmon nisin disa vite përpara se të shpërthejnë dhe ai është rezultat i arritjes së një mase kritike të lëndës së mbledhur në vite që nuk mund të qëndroj më brenda membranës, prandaj krizat shpesh quhen ‘tullumbace’ apo ‘fllucka’. 

Leksioni i dytë që duhet të marrim nga kriza e vitit 2008 është se ato gjithmon vijnë si pasojë e ndërhyrjejes “rregulluese”  të qeverisë. Nuk mund ta them në rastin e Shqipërisë, por në dy rastet e tjera, si në USA edhe në Gjermani, dëshira e mirë e qeverisjes është evidente. Ato kanë synuar të ndihmojnë shumicën, por edhe në këtë rast kriza është e pashmangshme. Pavarësisht se cfarë na thanë media  për të “pangopurit” e Ëall Street, e vërteta e krizës së vitit 2008 është ndryshe!

E vërteta e krizës së vitit 2008, dhe ky është leksioni më i dobishëm që mund të marrim prej saj, është se ajo erdhi si pasojë e politikave të strehimit të përballueshëm. Opozita Klinton, kishte identifikuar “problematikën”se vetëm 64% e familjeve amerikane kishin mundësinë ekonomike të zotëronin një banesë. Kështu presidenca Klinton vendosi të ndërhyj, dhe ndërhyrja solli krizën. Duket se Berlini nuk e morri këtë leksion, përderisa ka vendosur të ndërhyj në një prej tregjeve më të ndjeshëm. Kurse nga Tirana nuk duhet të presim të kuptoj, ajo është e qartë në atë që po bën dhe me koshiencë të plotë po mundohet ta shtyj shpërthimin e ‘fluckës’ për një kohë tjetër!  

PSE RREZIKOJMË NJË KRIZË SHQIPTARE SI AJO E VITIT 2008! Liberale, 23. 03. 2020

Pavarësisht se ku banon në Tiranë, mjafton të dalësh nga shtëpia dhe në një rreze prej 500 metrash do të dallosh të paktën tre kantiere ku ndërtohet një pallat i ri. Sidoqoftë, nuk duhet ndonjë vëzhgim i thelluar empirik, për të kuptuar se Tirana është rikthyer në një kantier të madh ndërtimi. Për të aritur në këtë konkluzion mjafton të konsultosh buxhetin e Bashkisë, ku zëri ‘taksa të ndikimit në infrastrukturë’ jep 22 milion euro ose 30% të të gjithë të ardhurave të saj.

Ndërsa ndërtohen masivisht ndërtesa banimi, lind natyrshëm pyetja se për kë po ndërtohen këto banesa? Sikurse në cdo treg tjetër, edhe në tregun e imobiliareve, oferta duhet të takohet patjetër me kërkesën, që të konsiderohet se kjo sipërmarrje realizon fitim dhe të mos falimentojë. Dhe këtu lind problemi, sepse janë dy dinamikat po shkojnë në kah të kundërt. Ndërsa oferta në treg e shprehur nga numri i apartamenteve të reja, po shtohet me shpejtësi; kërkesa e shprehur me numrin e popullsisë, po ulet me të njëjtën shpejtësi. Sepse, ndërsa oferta për apartamente të reja në treg po zhvillohet sipas Planit të Tiranës, i cili beson se Tirana në vitin 2030 do jetë 1.6 milion banorë, duket se kërkesa  po shkon sipas OKB-s, sipas të cilës në gjithë Shqipërinë në vitin 2100 pritet të mbeten vetëm 512 mijë banorë. Dhe cfarë është më e keqja, të gjitha treguesit, përfshirë të dhënat zyrtare, dëshmojnë tredin ulës që parashikon një skenar më të afërt me atë të OKB-s.

Pa hyrë fare te faktorë të tjerë të formimit të kërkesës, si aftësia paguese e popullsisë që lidhet me mundësinë ekonomike të qytetarëve për të blerë një apartament të ri megjithëse mund tju duhet, apo niveli i strehimit të popullsisë që lidhet me nevojën e qytetarëve për një banesë të re megjithëse mund të kenë fuqi blerëse, të cilat duhet pranuar se nuk shkojnë në favor të forcimit të kërkesës, le të mbetemi vetëm të numri i popullsisë që përbën faktorin kryesor të kërkesës!

Me pak fjalë, sot ne shtojmë stokun e banesave, në një kohë kur nuk na duhen më të tilla, dhe kjo do sjelli pashmangshmërisht ditën kur banesat tona do vlejnë më pak! Po punë e madhe, do thoshte një optimist, do varfërohemi të gjithë njësoj. Në fakt, edhe kjo nuk është saktë, por edhe sikur të jetë, situata nuk do mbetet me kaq sepse një pjesë e jona këto apartamente i kemi blerë me kredi ku apartamenti është kolateral, dhe nëse ti nuk e paguan dot këstin e kredisë, banka ta merr atë. Si përfundim ti mbetesh i pastrehë, kurse banka ka ca apartamente që vlejnë më pak se paratë që ka kredituar, kështu kriza kalon në financë dhe prej aty në të gjithë ekonominë e vendit.

Kjo ndodhi në vitin 2008 në Shba, sigurisht jo se u dhanë leje ndërtimi pa hesap apo sipërmarrja amerikane ndërtoi pa hesap, por gjithësesi u prish raporti ofertë-kërkesë në tregun e banesave, njësoj sikurse edhe në Shqipëri. Opozita e Bill Klinton, kishte identifikuar një “problematikë” në cështjet e pronësisë së banesave. Niveli i familjeve që zotëronin një banesë në USA në 1992 ishte vetëm 64%, pra vetëm 64% e amerikanëve zotëronin titullin e pronësisë së banesës së tyre, dhe kjo duhej rritur. Kështu presidenca Klinton vendosi të ndërhyj, nëpërmjet dy agjensive si Fannie Mae dhe Freddie Mac, të cilat janë kompani hipotekash të mbështetura nga qeveria.  

Si lider të tregut, ato ulën standartin e hipotekave që blinin nga bankat, dhe kështu bankat, si cdo lojtar në tregun e lirë, ulën standartet për dhënien e kredive hipotekore, që të kënaqnin klientët e tyre të fuqishëm, sikurse ishin dy kompanitë e mbështetura nga qeveria. Me uljen e nivelit të ‘pagesës së menjëhershme’ dhe shkallës së ‘nivelit të besueshmërisë së klientit’, që ishin dy kushtet për të cilat bankat jepnin kredi hipotekore, të gjithë filluan të blinin banesat e tyre. Rritja e nivelit të familjeve që zotërojnë banesën e tyre, sigurisht që është një gjë e mirë, dhe ju pëlqeu edhe presidencave të tjera vijuese, të cilat e mbajtën këtë projekt të strehimit të përballueshëm.  

Bile ndodhi edhe një gjë tjetër e mirë, njësoj si në Tiranë cmimi i banesave u dyfishua.  Si mund të ndodhte ndryshe, nëse kredia merret lehtë, të gjithë duan të blejnë dhe kjo rrit kërkesën për të njëjtën ofertë. Kështu ndodh në një treg të lirë, se në Tiranë cmimi rritet edhe pa kërkesë fare. Mirëpo, tregu i lirë ka edhe një mangësi tjetër, ai është i sinqertë, ai nuk spekulon dot. Kështu që, erdhi një ditë ku cmimet u rritën aq sa pakush mund të blinte, dhe shumëkush nga ata që kishin blerë nuk mund ta paguanin më kredinë. Rezultati ishte se cmimet e shtëpive shkuan në tokë, dhe dëmtuan pronarët e tyre por edhe bankat e kompanitë që i kishin siguruar ato hipoteka. Këta të dytët futën botën në krizë financiare e ekonomike, kurse të parët mbetën pa shtëpi si më parë.